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房地产营改增政策分析与纳税筹划

  • 上传时间:2016-05-05 08:53  阅读次数:
  • 房地产营改增政策分析与纳税筹划
               ——参加广州理道培训讲座归纳总结  华信达财务部 李劲
     
    经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中对我们房地产业的影响也很大,下面是这次讲座的分析与筹划。
    一、政策分析
    1、房地产业一般纳税人和小规模纳税人
    小规模纳税人与一般纳税人的划分,以增值税年应税销售额及会计核算制度是否健全为主要标准。
    应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万不含税)的纳税人为一般纳税人。营改增后,房地产业企业基本都是一般纳税人。
    房地产业一般纳税人适用的税率为11%,但是房地产开发企业中的小规模纳税人以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的征收率为5% 。
    2、纳税义务发生时间和纳税地点
    (1)增值税纳税义务发生时间
    纳税人销售房地产项目、出租不动产,为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。
    纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天, 在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,余下的纳税申报征收。
        (2)增值税纳税地点
    应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总分支机构不在同一县(市)的,应当分别申报(经总局批准可合并申报)。
    3、不征收增值税项目
    在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税项目。
    4、视同销售行为
    单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,视同销售无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
    5进项税额能够抵扣的条件
    进项税额能够抵扣必须满足以下两个条件;
    (1)接受增值税应税项目:应税货物、应收劳务、应收服务;
      (2)取得增值税扣税凭证;
    以上两个条件缺一不可,并且在发票开具之日起180天内及时扫描税票抵扣。
     
    6、房地产业过渡政策
    (1)销售自行开发的房地产老项目
    房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
    房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
    房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。
    (2)出租老的不动产业务
    房地产开发企业的一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
    房地产开发企业的小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。
    二、纳税筹划分析
    1、营改增对房地产行业的影响分析
    (1)近期影响:
    影响不大,平稳过度,税负稍有下降,对房地产的资金流偏好(原因营业税税率5%并全额征收,营改增后预征率3%,余下的申报征收)。
    (2)长远影响:
    对行业有利,将房产纳入抵扣范围,促进行业发展。
    利:土地价款可以从销售额中扣除、施工成本按11%抵扣
    弊:税率从5%改为11%、贷款利息及费用不能扣除
    2房地产业营改增过渡政策税率的比较与分析
    房地产业过渡政策税率的比较
    项目 营业税 增值税
    计税基础 营业税税率 计税基础 增值税征收率 转换为含税的增收率
    销售不动产 售价(含税) 5% 售价(不含税) 5% 4.762%
    出租不动产 租金收入(含税) 5% 租金收入(不含税) 5% 4.762%
    从表格的比较可以得出结论:房地产业过渡政策是原营业税政策的平移;税率由5%下降到4.762%,税负下降的原因是增值税是价外税,营改增后售价为不含税售价;由于不动产所含增值税纳入抵扣范围,对下游贡献了可以抵扣的5%增值税。
    3、房地产业纳税人身份的税务策划
    (1)房地产企业应尽早认定为一般纳税人,因为进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣,越早认定为一般纳税人,会取得越多的进项抵扣。
    (2)避免被动认定为一般纳税人,如果被动认定为一般纳税人,有着以下的税务风险:
    a认定为一般纳税人之前取得的进项不能抵扣
    b可能面临巨额的补税、罚款和滞纳金。
    4、营改增后一般纳税人认定前的准备
    (1)对供应商进行摸底调查,选择具有一般纳税人资格供应商(包括开发成本、开发间接费、销售费用、管理费用)。
    (2)跨合同的处理,对进行中的增值税业务,如评估费、设计费等业务,可以推迟支付时间,待营改增一般纳税人认定后再进行支付。
    (3)内部进行营改增的宣传,对公司取得的进项专票有积极的推动作用。
    (4)延迟采购行为。
    5、结算方式的税收筹划
    企业应尽量选择分期付款、分期取得发票。一般情况下,企业在购货过程中采用先付清款项、后取得发票的方式,如果材料已经验收入库,但货款尚未全部付清,供货方不能开具增值税专用发票,未按照规定取得增值税扣税凭证,其进项税额就不能抵扣。如果企业未及时取得增值税专用发票,就会造成企业增值税税负增加。为了达到能够及时抵扣进项税额的目的,可采用分期付款取得增值税专用发票的方式,同时可获得资金的货币时间价值。实际中应争取掌握谈判主动权,使得销货方先垫付税款,为企业争取时间尽可能长的“无息贷款”。
    6、扩大精装房比例
    在营改增后,房地产企业应大幅提高精装修房比例,开发精装房的所有进项全部可以抵扣,有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票,从而增加可抵扣数额。
    7、营改增后房地产开发的税务管控分析
    营改增后房地产业从拿地、规划设计、建设、销售经营整个价值链都涉及增值税,其中:
    (1)拿地,拿地过程地价可抵扣,且要有省级以上(含省级)财政部门(印)制的财政票据为合法有效凭证。
    (2)规划设计,指项目开发前期发生的测绘、规划、设计等前期工程费,这部分费用的进项都可以抵扣。
    (3)建设,指施工建设及采购过程,其中施工成本进项可以进行抵扣;再次由于采购过程购进材料可以抵扣17%的增值税,在后期应通过甲供材料加大材料、设备采购比例,利用进项发票取得低纳高扣效果,即交11%抵17%增值税。
    (4)销售经营,指在销售和经营阶段,这阶段所取得的费用进项大部分可以抵扣,例如办公用品、日用品、物料消耗、车辆维修、加油费、顾问费、会议费等增值税专票的取得,特殊规定的除外。
    8、增值税应纳税额的公式
    增值税应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
    =(当期销售收入-支付的土地价款)×税率-累积进项税额
    营改增后,对于房地产开发企业来说,前期要做的是积累大量的增值税进项税额,到后期有销项税额时可以抵减,不能抵减的再进行转出。